《珠海市房地产市场监督管理办法常见问题解答》

一、房地产开发企业销售商品房，应当在营业场所公示什么材料？

答：房地产开发企业销售商品房，应当将下列材料在营业场所公示：（一）营业执照和资质证书；（二）建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证；（三）商品房预售许可证或商品房权属证明书；（四）商品房买卖合同示范文本及附件；（五）商品房项目总平面图和测绘报告；（六）商品房使用说明书、房屋质量保证书； （七）商品房销售控制表；（八）业主临时管理规约；（九）前期物业服务企业名称、收费标准和物业服务合同；（十）法律、法规、规章和主管部门要求公示的其他材料。

二、如何对预售资金实施网络化监管？

答：将新建商品房预售资金纳入珠海市房地产交易监管平台进行管理。商品房预售资金监管银行应当建立与主管部门现有端口相匹配的数据传输系统。商品房预售资金监管银行在收存商品房预售款时，应当对相应的收款电子信息进行核对并及时传至主管部门。

三、房地产开发企业与购房人解除商品房买卖协议如何进行退款？

答：房地产开发企业与购房人解除商品房买卖协议的，需退回已交存至监管账户的商品房预售款。由房地产开发企业向主管部门提交退款申请并提供相关材料，主管部门在接受申请五个工作日内对退款申请进行核实，情况属实的，通知预售资金监管银行退回该部分房款。

四、房地产开发企业现楼销售，需要录入商品房交易信息吗？

答：房地产开发企业项目已通过竣工验收，具备交付使用条件，需要现楼销售的，应当按规定取得不动产登记部门核发的商品房权属证明书，并在珠海市房地产交易监管平台录入相关信息。

五、房地产开发企业委托房地产经纪机构销售房屋时，应该注意哪些事项？

答：房地产开发企业委托房地产经纪机构代理销售商品房的，应在其发布的商品房销售广告中，载明受托房地产经纪机构的名称和备案编号。未在主管部门备案的房地产经纪机构和个人不得接受委托，从事商品房项目销售代理业务。以确保商品房交易的公开透明。

六、如何核验存量房房源信息？

答：房屋产权人通过房地产经纪机构出售房产的，受委托的房地产经纪机构可在珠海市房地产交易监管平台申请房源备案和核验。房屋产权人也可以自行在珠海市房地产交易监管平台备案并进行房源核验，自行办理存量房买卖合同的签订、解除等手续。

七、存量房交易过程中，被委托的房地产经纪机构及其从业人员有什么义务？

答：一是房地产经纪机构发布的房源信息应当真实、准确，通过不同媒介公开发布的同一房源信息应当保持一致；二是房地产经纪机构及其从业人员接受委托时，应当与委托人签订书面委托协议，不得利用未经委托的房源及客户信息开展中介服务；三是房地产经纪机构接受委托开展业务，应当使用主管部门或行业组织发布的房地产经纪服务合同示范文本，与委托人签订房地产经纪服务合同。房地产经纪服务合同应当由执行该经纪业务的房地产经纪从业人员签名；四是房地产经纪机构居间促成存量房交易的，应当书面告知买卖双方当事人可以选择存量房资金托管的方式完成交易。房地产经纪机构及其从业人员不得代收代管存量房交易资金。

八、存量房交易有什么选择的方式？

答：房地产经纪机构居间促成存量房交易的，应当书面告知买卖双方当事人可以选择存量房资金托管的方式完成交易。房地产经纪机构及其从业人员不得代收代管存量房交易资金。

九、在监督检查过程中发现房地产开发企业、房地产经纪机构及其从业人员有违反法律、法规行为的，如何进行处理？

答：（一)约谈行为人，促其规范并自行改正；（二)关闭商品房买卖合同网上签约；（三)依法查处或者移送市场监管等相关部门依法处理；（四)其他相关法律法规规定。

十、如何约束房地产开发企业、房地产经纪机构及其从业人员诚信经营？

答：对在本市开展业务的房地产开发企业、房地产经纪机构及其从业人员，根据其经营业绩、信用记录等建立房地产行业诚信档案，并向社会公示。

主管部门可以根据房地产开发企业、房地产经纪机构及其从业人员的不良信用记录，依法采取相应的处罚措施。

《关于珠海市房地产中介机构备案登记工作的通知》

一、房地产中介机构具体是指哪些机构？

答：房地产中介机构，是指依法设立，从事房地产经纪活动的中介服务机构，包括开展相关房地产咨询、居间、经纪等业务。

二、为什么房地产中介机构需要到珠海市房地产经纪人行业协会办理机构备案?

答：根据《关于珠海市房地产中介机构登记备案工作的通知》（珠规建房〔2017〕1号）精神，凡在我市从事房地产经纪的服务机构须在《关于进一步开展房地产中介专项整治的通知》（珠规建房〔2016〕50号）规定时间内到市房地产经纪人行业协会（下称协会）进行登记备案，符合要求的，协会给予备案证明，并予公示；未进行备案登记或达不到条件未获得备案的房地产中介机构，不能在本市范围内开展相关房地产咨询、居间、经纪等业务。

三、在珠海从事房地产经纪的服务机构须要办理备案吗？

答：根据《关于珠海市房地产中介机构登记备案工作的通知》（珠规建房〔2017〕1号）精神，凡在我市从事房地产经纪的服务机构须在《关于进一步开展房地产中介专项整治的通知》（珠规建房〔2016〕50号）规定时间内到市房地产经纪人行业协会（下称协会）进行登记备案，符合要求的，协会给予备案证明，并予公示；未进行备案登记或达不到条件未获得备案的房地产中介机构，不能在本市范围内开展相关房地产咨询、居间、经纪等业务。

四、房地产中介机构的分支机构要进行备案吗？

答：根据《关于珠海市房地产中介机构登记备案工作的通知》（珠规建房〔2017〕1号）精神。房地产中介机构，是指依法设立，从事房地产经纪活动的中介服务机构，房地产中介机构可以设立分支机构，分机构在珠海市范围内开展中介服务的，也应到协会进行备案。

五、以前注册的房地产中介机构需要备案吗？

答：已经注册的房地产中介机构及其分支机构应当及时前往协会办理备案登记。

六、新注册的中介机构需要什么时候去备案？

答：新注册的中介机构应按营业执照上成立日期起30日内到珠海市房地产经纪人行业协会办理备案。

七、房地产中介机构变更或终止需要做备案变更吗？

答：房地产中介机构及其分支机构变更或者终止的，应当自变更或者终止之日起30日内，办理备案变更或者注销手续。

八、房地产中介机构备案中珠海市房地产经纪人行业协会主要有哪些工作？

答：1. 负责相关备案资料的印刷、填写、存档等工作；

　　2. 负责备案企业的资料收件、核准、备案证书的发放工作；

　　3. 将已经备案的房地产中介机构及其分支机构的备案信息向市住规建、工商、发改、登记中心等主管部门报备并向社会公示；

　　4. 协会负责备案情况的年审工作 ；

　　5. 将备案的情况向主管部门报备；

　　6. 建立我市房地产中介机构的诚信管理制度；

　　7. 积极协助主管部门开展房地产中介相关政策宣传，定期开展经纪人业务培训；

　　8. 配合市不动产登记中心做好机构备案后的网签授权手续。

九、房地产中介机构备案需提交哪些材料？

答： 1. 经纪机构备案申请表（一式两份加盖公章）；

　　 2. 机构负责人的身份证复印件（一式两份加盖公章，核原件）；

　　 3. 营业执照复印件（一式两份加盖公章，核原件）；

　　 4. 公司章程经营范围（一式两份加盖公章，核原件）。

十、房地产中介机构备案证明有效期是多久？

答：房地产中介机构备案证明有效期2年，每2年进行一次更换；如果房地产中介机构及其分支机构变更或者终止的，应当自变更或者终止之日起30日内，办理备案变更或者注销手续。

《关于房地产估价机构备案和广东省房地产估价机构分支机构备案有关事项的通告》

一、房地产估价机构具体是指哪些机构？

答：是指依法设立并取得房地产估价机构资质，从事房地产估价活动的中介服务机构。

二、珠海市的房地产估价机构和分支机构备案从什么时候开始由珠海市住房和城乡建设局办理？

答：根据《广东省人民政府关于调整实施一批省级权责清单事项的决定》（广东省人民政府令第270号），自2020年3月17日起，省住房城乡建设厅委托珠海市住房和城乡建设局实施。

三、房地产估价机构和分支机构备案是在哪个网站办理的？

答：登录广东建设信息网“三库一平台”管信息服务理系统，网址：http://210.76.74.216/Approve。

四、办理房地产估价机构和分支机构备案需要多长时间？

答：20个工作日

五、房地产估价机构备案等级分为几级？备案的有效期是多长时间？

答：房地产估价机构备案等级分为一、二、三级，有效期为3年，新设立的房地产估价机构备案等级应当核定为三级，设1年的暂定期。

六、符合什么条件的估价机构可以设立分支机构？分支机构备案有效期是多长时间？

答： 一级资质房地产估价机构可以按规定设立分支机构。二、三级资质房地产估价机构不得设立分支机构。分支机构备案的有效期与设立该分支机构的估价机构备案证书有效期一致。

七、新成立的分支机构，如何把估价师注册变更到分支机构？

答：新成立的分支机构，要先办理分支机构备案后，在中房学的机构备案系统上添加了新成立的分支机构名称，企业才可以为估价师申请注册变更。

八、一级、二级、三级、暂定级估价机构备案需要提供哪些资料？

答：（1）房地产估价机构申请表（加盖申报机构公章）；（2）法人授权委托证明书（原件）；（3）法定代表人身份证、被授权人身份证（复印件）；（4）企业原备案证书（原件或复印件，加盖申报机构公章）；（5）营业执照正、副本（复印件，加盖申报机构公章）；（6）公司章程（复印件）；（7）商事登记簿；（8）企业相关负责人资料（复印件）；（9）评估师职业资格证书及身份证（复印件）；（10）专职注册房地产估价师证书及身份证（复印件）；（11）评估师和专职注册房地产估价师近一个月社保证明；（12）申报日前近3年平均每年完成估价标的物建筑面积（一级需要50万平方米以上，二级需要30万平方米以上，三级、暂定级需要8万平方米以上）或者土地面积（一级需要25万平方米以上，二级需要15万平方米以上，三级、暂定级需要3万平方米以上）的证明材料；（13）申报日前近3年内完成的1份房地产估价报告。

九、分支机构备案需要提供哪些资料？

答：（1）《广东省房地产估价机构分支机构备案登记变更申请表》、《广东省房地产估价机构分支机构备案申请表》（按变更申请内容、对应提供本事项材料清单中若干项材料）（原件1份加盖公章）；（2）分支机构在注册地为专职注册房地产估价师缴纳社会保险的台账（复印件1份加盖公章）；（3）设立分支机构的房地产估价机构负责人、分支机构负责人、专职房地产估价师的身份证明（复印件1份加盖公章）；（4）设立分支机构的一级房地产估计机构备案证书正本、分支机构营业执照副本（复印件1份加盖公章）。

十、新申请三级新设立的中介服务机构申请房地产机构备案证明的需要提供哪些材料？

答：（1）房地产估价机构备案证明等级申请表（加盖申报机构公章）；（2）法人授权委托证明书（原件）；（3）法定代表人身份证、被授权人身份证（复印件）；（4）法定代表人或者执行合伙人的任职文件（复印件）；（5）营业执照正、副本（复印件，加盖申报机构公章）；（6）公司章程或者合伙协议（复印件，加盖申报机构公章）及有关估价质量管理、估价档案管理、财务管理等企业内部管理制度的文件、申报机构信用档案信息；（7）商事登记簿；（8）专职注册房地产估价师证明；（9）固定经营服务场所的证明。

《关于我市商品住房销售价格备案的公告》

一、哪些项目需要做价格备案？

答：根据《德赢VWIN关于转发市住房和城乡规划建设局关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展若干意见的通知》（珠府办函〔2016〕203号）规定：从2016年10月6日起，本市区域内的房地产开发企业（以下简称开发企业）新建商品住房项目在销售（预售和现楼销售）前，必须办理价格备案手续。

二、如何查询商品住房的备案价格？

答：商品住房备案价格请登录市住房和城乡建设局门户网站进行查询（网址：http://zjj.zhuhai.gov.cn/）。

三、项目完成价格备案后，实际成交时能高于备案价格吗？

答：不能。每套商品住房的销售价格不得高于其备案价格，同时不能低于其备案价格的85%，否则，不动产登记中心不予办理网签。

四、在未获得商品房测绘报告前，能办理商品住房价格备案吗？

答：不能。建设单位取得商品房测绘报告后，向市不动产登记中心申请办理房屋权籍备案，属于预售房的在办理预售许可核准前办理商品住房价格备案，属于现房销售的，在现房销售备案前办理商品住房价格备案。

五、如何申请商品住房价格备案？

答：通过“珠海市不动产登记中心”官网首页点击“商品房合同备案”登录“商品房明码标价系统”。

六、办理商品住房价格备案需要多久？

答：收到资料，预审无误后7个工作日（特殊情况需要报有关部门审议的，审议时间不计算在内）。

七、项目从预售阶段转为现房销售后，需要重新作价格备案吗？

答：不需要，可按原预售时的备案价格销售。但销售价格不得高于其备案价格，同时不能低于其备案价格的85%。

八、属于商业、办公类型的物业需要作价格备案吗？

答：不需要。

九、项目完成价格备案之后，多少天内要开盘销售？

答：完成价格备案之日起30天内必须开盘销售，并在销售现场醒目位置公示《商品住房销售价格备案表》和《商品住房销售价格备案公示表》。

十、如项目备案后超过30天内未办理预售许可的，该备案价格视为失效吗？可以再调整备案价格吗？

答：否。项目备案后如超过30天未办理预售许可的，可以申请延期，即申请以原备案价格重新备案。

十一、项目在2016年10月之前已取得商品房产权权属证明书的，需要作价格备案吗？

答：不需要。2016年10月6日之前取得预售许可或商品房产权权属证明书的，不需要进行价格备案。

《珠海市商品房预售资金监管办法》

一、什么是商品房预售资金？

答：是指房地产开发企业在取得广东省珠海市商品房预售许可证后不动产首次登记前将其开发的商品房出售给购房人，由购房人按预售合同约定支付的预购房款，包括首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款以及其他形式的全部购房资金。

二、商品房预售资金监管的起止期限？

答：根据《珠海市商品房预售资金监管办法》（珠建房〔2020〕17号），商品房预售资金监管由房地产开发企业在取得广东省珠海市商品房预售许可证到不动产首次登记后止，房地产开发企业完成不动产首次登记（办理《商品房地产产权属证明书》手续）后，方可解除对监管账户的监管。

三、商品房预售资金监管的范围？

答：根据《珠海市商品房预售资金监管办法》（珠建房〔2020〕17号），本市行政区域内经批准预售的商品房预售资金收存、支取、使用及监督管理均纳入监管。

四、商品房预售资金监管账户设立的要求？

答：根据《珠海市商品房预售资金监管办法》（珠建房〔2020〕17号），房地产开发企业应当遵循“一个《商品房预售许可证》对应一套账户”的原则，一个预售许可证可设立不超过3个预售资金专用账户。

五、申请使用商品房预售资金的条件？

答：商品房预售资金进入监管账户后，房地产开发企业可按建设工程进度向住房城乡建设行政主管部门申请拨付，具体登录珠海市房地产交易监管平台进行操作。预售资金拨付申请分为两个阶段：第一阶段监管账户内的资金按项目监管账户内累计进账总金额的10%留存；第二阶段根据商品房预售许可范围内建设工程进度可实行分步解除监管：（一）完成项目封顶，毛坯房留存预留额度为2500元/每平方米乘以预售面积，精装房留存预留额度为4000元/每平方米乘以预售面积，其余金额给予解除；（二）项目取得《珠海市建筑工程结构验收备案登记表》，毛坯房留存预留额度为2000元/每平方米乘以预售面积，精装房留存预留额度为3000元/每平方米乘以预售面积，其余金额给予解除；（三）项目取得《建设工程规划条件核实合格证》，毛坯房留存预留额度为1500元/每平方米乘以预售面积，精装房留存预留额度为2000元/每平方米乘以预售面积，其余金额给予解除；（四）项目取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，留存预留额度为1000元/每平方米乘以预售面积，其余金额给予解除；（五）房地产开发企业完成不动产首次登记，解除对监管账户的监管。

六、退房退款需要什么申请材料？

答：房地产开发企业与购房人因特殊情况解除商品房买卖协议的，房地产开发企业可以向建设行政主管部门提交退房退款申请书并提供以下相关材料：

（一）商品房买卖合同双方共同签署的退房退款申请书，申请书应当载明申请退款购房人的收款账户；

（二）商品房买卖合同双方的身份证明文件；

（三）有明确的解除商品房买卖合同内容的协议书或人民法院的生效判决或调解书或仲裁机构裁决；

（四）住房城乡建设行政主管部门要求提供的其他资料。

七、如何查询房地产开发企业诚信等级？

答：诚信等级查询可登录珠海市住房和城乡建设局官网，进入房地产市场管理模块，点击珠海市房地产开发企业信用信息公示网站查看。

八、对开具银行保函的银行有什么要求？

答：1、必须为我市商业银行；2、必须是能开展预售资金监管业务的商业银行；3、必须对接珠海市房地产交易监管平台进行银行保函端口开发和数据对接。相关法律依据：1、《珠海市房地产交易监管办法》第十一条 本市对新建商品房预售资金管理纳入交易监管平台进行管理。2、《珠海市商品房预售资金监管办法》（珠建房〔2020〕17号）第十九条保函应当由已接入珠海市房地产交易监管平台的商业银行开具，银行保函替换商品房预售款业务一律通过银行保函拨付审批子系统审批。    

九、以银行保函替换商品房预售款的具体计算标准？

答：商品房预售资金拨付时，第一阶段（工程日常进度款阶段），至少预留10%商品房预售款。A级企业，银行保函可替换95%的可拨付商品房预售款；B级企业，银行保函可替换90%的可拨付商品房预售款；C级和D级企业不能使用银行保函。

第二阶段（封顶、主体结构验收备案、规划验收合格、竣工验收备案解除阶段），A级企业，银行保函可替换95%的商品房预售资金预留额度；B级企业，银行保函可替换90%的商品房预售资金预留额度；C级和D级企业不能使用银行保函。